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最高院司法观点:在预查封情况下,只有符合法律规定的解除情形,才能允许当事人解除合同

发表时间:2019-08-26 09:45:26


商品房买卖合同被预查封,后因买受人的原因,出卖人主张解除合同,能否对抗预查封的效力?首先,关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。根据最高人民法院、国土部、建设部法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定:下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。依据《通知》第十六第二款、第十八条的规定,预查封的效力等同于正式查封。其次,在预查封情况下,房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权,旨在使被执行人保有该债权,以便将来实现该债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被查封,当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同,也不能通过协商一致解除合同。但根据《通知》第十四条第二款的规定:被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的(发生违约情形),在人民政府收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。据此,在预查封情况下,只有符合法律规定的解除情形,才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定,依法定解除合同。

最高人民法院(2018)最高法民申5670号


本院认为,中海公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利。


中海公司主张兰州中院(2017)甘01民初492号民事判决其与石明山《房屋买卖合同》已解除,石明山应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。经查,本案之所以对案涉房产采取强制执行措施,系因建行营业部与嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款担保合同纠纷一案中,石明山、徐玉琴等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任,故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日,案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日,系在执行标的被查封后,故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持,中海公司该项再审理由不能成立。


中海公司主张案涉房产所有权登记已经失效,石明山不享有所有权。首先,《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算。本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出,但该通知书系由中海公司领取,中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山,故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记,也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效。其次,石明山已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式,向中海公司付清了全部购房款,并已实际占有案涉房产。虽然石明山之后无力偿还贷款,中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款,但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石明山的追偿权,并不能改变案涉房产买卖关系中,其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石明山的事实。故石明山依法对案涉房产享有物权期待权,中海公司仅对石明山享有普通债权,不享有物权请求权,并不优先于建行营业部的债权,中海公司上述再审理由亦不能成立。


中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款,其有权解除合同,建行营业部无权就案涉房产申请执行,但本案并不符合适用该条规定的条件。中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施,但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据,不能成立。


此外,中海公司已收到全部购房款,履行担保责任后亦有权向石明山追偿,本案执行石明山名下房产对中海公司并无显失公平之处。至于中海公司主张其对石明山的债权抵销问题与本案无关,不属于本案再审审查范围。